• Mar. Sep 27th, 2022
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La odisea hipotecaria de los ciudadanos extranjeros



Para un ciudadano extranjero, obtener una hipoteca en España puede convertirse en una auténtica odisea. Los criterios de concesión son más duros y, en general, las condiciones son peores que para los ciudadanos españoles. Pero, incluso entre los extranjeros, hay quienes tiene más ventajas sobre otros, según un estudio elaborado por el Banco de España, que ha identificado las diferencias en las condiciones de las hipotecas asociadas al arraigo de los prestatarios tras separar este efecto de otros factores que explican dichas condiciones. 

En Arraigo e impago de hipotecas: devolviendo las llaves , un documento de trabajo publicado firmado por Jorge E. Galán, Matías Lamas y Raquel Vegas, estos desvelan que “los extranjeros deben hacer frente a mayores intereses en las hipotecas, aunque esta diferencia es menor para los ciudadanos foráneos con fuerte arraigo en el país de acogida”. 

Asimismo, los ciudadanos extranjeros nacionalizados y aquellos que firman el crédito conjuntamente con un ciudadano español obtienen también mejores condiciones a la hora de firmar un crédito sobre una propiedad. De esta manera, aseguran, “los prestatarios extranjeros con poco arraigo pagan tipos de interés más altos que aquellos con mayores vínculos en el país”.

El impago estratégico se produce con más frecuencia en los foráneos con mayor poder adquisitivo

Tras el análisis de datos de préstamos hipotecarios en España de la Central de Información de Riesgos, complementados con datos de hipotecas titulizadas para un ciclo financiero completo, encuentran que “un bajo nivel de arraigo está asociado con tasas más altas de impago y con mayores incentivos a no continuar pagando la deuda hipotecaria ante situaciones de patrimonio neto negativo”. 

El estudio concluye que “en general, el arraigo es un factor muy relevante que explica las diferencias en las condiciones de las hipotecas en el momento de su concesión, así como las decisiones de impago”. Los autores del estudio valoran que estos resultados “tienen importantes implicaciones para el entendimiento de las consecuencias de transitar hacia un régimen de dación en pago, y para la efectividad de la política macroprudencial”. 

El estudio valora que, a pesar de haber identificado mayor riesgo de impago entre los ciudadanos extranjeros, este se produce con más frecuencia entre las rentas más altas en casos de déficit patrimonial (menos valor de la vivienda de lo que resta de hipoteca). Según el estudio, el impago estratégico se produce con más frecuencia en ciudadanos foráneos con mayor poder adquisitivo, que obtienen menor rendimiento de su inversión y al mismo tiempo tienen capacidad de reubicarse en otro país en caso de quiebra personal. Estos resultados sugieren que el arraigo es un factor que minimiza el riesgo de impago por encima del poder adquisitivo del prestatario extranjero.

“Nuestros resultados tienen importantes implicaciones para la estabilidad política y económica”, aseguran los autores. “Primero –apuntan– para mejorar las condiciones hipotecarias de los ciudadanos inmigrados al reducir el riesgo de impago, lo que ayudaría a minimizar la diferencia entre locales y extranjeros en las condiciones crediticias y aumentar su acceso al crédito en el sistema financiero, a la vez que aporta estabilidad al sistema”. Además, añaden, implicaría incluir nuevas condiciones en los créditos, como límites en la valoración de las propiedades e incluir el arraigo como condición para la concesión del préstamo.





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